超跌的广东地产股具有投资价值

　　回顾历史：2002-03年处于调整期，广东省房价下降周期约为2年。1998-2002年，中国处于通货紧缩年代，政府采用了扩张性财政政策来拉动需求。2001年， 广东商品房销售面积为2,144.25万平方米，同比增长9.1%，销售面积增速放缓。受紧缩政策及供大于求影响，2002年广东房价进入调整期，商品住宅均价为2,934元，同比下降0.64％,其中广州及深圳中心地区房价同比约下降20%;销售面积为2,172.55万平方米

　　广东地产股股价已充分反映了价格下降预期；09下半年广东地区房价将恢复增长。2004年，广东地区房价全面恢复上升，直到2007年10月开始回调，广州及深圳中心区目前房价较07年高点已下降30%以上，恢复到06年末的水平。考虑到中国城市化速度加快的趋势（深圳关内每公里人口密度已为中国第一）及广东自主性购房者的刚性需求,我们认为此轮房价下降周期约为1.5-2.0年,09下半年广东地区房价将恢复增长。广东地产股股价已充分反映了未来房价下降10%-15%的预期，有一定的安全边际。

　　推荐买入雅居乐(03383)。公司目前项目中约有80%以上位于广东省内，并正向海南、成都、南京及西安等二线城市扩张，预计08年80%以上的收入及经营利润都来自广东地区，08年核心地产业务纯利同比增长20%以上。公司此前并宣布,向着名投资银行摩根斯坦利出售海南清水湾项目30%股权,涉及资金约53亿元,公司将占海南项目公司股份的70%，为项目控股股东。据公司公告，此次股权转让，可为08年贡献非经常性税后收益约42亿元。据我们测算,按摩根斯坦利的出价,公司海南项目的投资价值为约176亿元,相当于每平米1,792元,而项目建成后的销售均价至少在每平米6,000元以上,海南项目的潜在价值可高达300亿元以上。

　　海南清水湾项目介绍。海南清水湾项目占地约973万平方米，建筑面积超过986万平方米，预计投资总额为200亿元，项目位于与三亚市毗邻的陵水县，将规划发展成为大型旅游度假式住宅小区，配套设施包括游艇码头、游艇会所、世界顶级酒店、会展中心、生态公园、旅游房地产及其它外围设施。海南项目现阶段15公里的市政路路基基本完成。现时一期洋房、低密度住宅、酒店、会所及配套设施共约40万平方米正在施工，二期酒店、臨海住宅合共约48万平方米下半年进入施工阶段。08年内，海南项目开工面积将达88万平方米。

　　长期看深圳地区房价将接近香港郊区水平，推荐买入深圳控股 (00604)。近期深圳市政府通过规划，将深圳定位为与香港共同发展的国际性城市，并计划建设与香港配套的金融及物流中心，并将开放更多口岸及共建河套地区。我们认为，在"深港一体化"的进程拉动下，长期看深圳地区房价将接近香港郊区水平，未来5年内预期深圳中心区新房销售均价可达到每平米2.5万元至3万元。深圳控股（00604）08年计划完成的项目销售面积将从07 年的31万平方米增加到56万平方米，目前已经完成08年目标的25%，预计08年核心地产业务盈利将同比增长60%以上，主要来自深业新岸线及武汉南湖等项目（广东地区收入占比为70%以上）。08年内公司将成功转型为深圳区域性地产公司。目前股价低于08年NBV值，具有投资价值，维持"买入"评级及目标价。（国泰君安香港）